Investování do nemovitostí v roce 2025: Průvodce pro začátečníky

Nemovitosti jsou tradičně považovány za jednu z nejstabilnějších a nejhmatatelnějších investic. Pro řadu lidí představuje koupě bytu nebo domu nejen řešení vlastního bydlení, ale také způsob, jak uchovat a zhodnotit kapitál. V roce 2025 zůstávají investice do nemovitostí atraktivní, i když realitní trh prochází změnami: úrokové sazby hypoték jsou oproti minulým letům vyšší, ceny nemovitostí v předchozích letech prudce rostly a každý potenciální investor si klade otázku, zda je nyní vhodná doba nakupovat. Tento průvodce vám vysvětlí základy investování do nemovitostí, představí různé možnosti, jak investovat (nejen přímou koupí) a upozorní na rizika a tipy pro začátečníky. Informace jsou aktuální k polovině roku 2025, takže reflektují současné trendy na trhu.

Proč investovat do nemovitostí?

Investice do nemovitostí mají několik jedinečných výhod, díky nimž jsou vyhledávané jak začátečníky, tak zkušenými investory:

• Stabilita a dlouhodobý růst hodnoty: Ceny nemovitostí mají tendenci z dlouhodobého pohledu stoupat. I když mohou přijít dočasné poklesy nebo stagnace, historicky se realitní trh vždy vrátil k růstu po krizích. Hmatatelný majetek jako dům či pozemek si udržuje svou hodnotu lépe než peníze znehodnocované inflací.
• Pasivní příjem z nájmu: Vlastníte-li investiční byt či jinou nemovitost a pronajímáte ji, získáváte tím pravidelný měsíční příjem. Nájemné často pokryje náklady na hypotéku a údržbu a ještě poskytne extra zisk. Správně nastavený pronájem může generovat výnos třeba 3–5 % ročně z hodnoty nemovitosti, což je slušný pasivní příjem.
• Ochrana proti inflaci: Nemovitosti patří mezi tzv. reálná aktiva, jejichž hodnota zpravidla roste s cenovou hladinou. Když se zvyšuje inflace, obvykle se zvyšují i ceny nemovitostí a nájemné. Tím pomáhají chránit kupní sílu vašeho kapitálu. Například v minulých letech vysoké inflace v ČR rostly rychle i nabídkové ceny bytů.
• Možnost využití páky (cizího kapitálu): Na rozdíl od jiných investic si na koupi nemovitosti můžete výhodně půjčit (hypotéka). Banka vám typicky dá 70–80 % ceny a vy vložíte jen zbytek jako vlastní kapitál. Tím znásobíte výnos z vlastních peněz – pokud nemovitost stoupne na ceně nebo generuje nájem, zhodnocuje se tím i ten „půjčený“ kapitál. Tento pákový efekt dokáže výrazně zvýšit výnosnost investice, když vše dobře jde (ale pozor, funguje i opačně při poklesu cen).
• Daňové výhody: V mnoha zemích, včetně ČR, existují daňové úlevy spojené s nemovitostmi. Například v ČR je příjem z prodeje nemovitosti po 5 letech držení osvobozen od daně, u pronájmu lze uplatnit paušální náklady 30 % nebo skutečné náklady (úroky z hypotéky, odpisy nemovitosti, opravy) ke snížení základu daně. Také daň z nemovitosti je u nás relativně nízká. To vše zvyšuje čistý výnos z investice.
• Diversifikace portfolia: Nemovitosti mají poměrně nízkou korelaci s akciemi či jinými finančními trhy. Když akcie klesají, ceny realit nekopírují jejich pohyb tak přímočaře. Zařazením nemovitosti do investičního portfolia tak zvyšujete stabilitu – pomáhají vyvažovat výkyvy jiných aktiv.

Na druhou stranu, je fér zmínit, že investice do nemovitostí nejsou zázračná bezriziková cesta k bohatství. Mají svá úskalí: vyžadují větší kapitál (nebo schopnost zajistit úvěr), jsou méně likvidní (nejde je prodat ze dne na den bez ztráty), a vyžadují starost o fyzický majetek. Přesto jsou z výše uvedených důvodů stále považovány za bezpečný pilíř investičního plánu mnoha lidí, zejména na dlouhý horizont.

Způsoby investování do nemovitostí

Když se řekne investice do nemovitostí, většina lidí si představí koupi bytu na pronájem. To je jistě nejčastější cesta, ale zdaleka ne jediná. Zde jsou různé způsoby, jak investovat do nemovitostního sektoru, včetně těch, které nevyžadují miliony korun:

Přímá koupě nemovitosti k pronájmu

Nejtradičnější forma – koupíte byt, dům či třeba malý komerční prostor a pronajímáte jej nájemníkům. Příjmy z nájmu vám pokryjí náklady a zbytek je váš zisk. Ideálně zároveň roste tržní cena dané nemovitosti, takže vyděláváte dvojím způsobem (nájem + zhodnocení majetku).

• Kapitálová náročnost: Obvykle potřebujete složit alespoň 10–20 % ceny z vlastních zdrojů jako akontaci na hypotéku. Například u bytu za 3 miliony Kč je třeba mít 300–600 tisíc Kč a zbytek si půjčit. Banky posuzují vaši bonitu (příjem, registry) – musíte dosáhnout na hypotéku.
• Výnosnost: Záleží na poměru nájmu a ceny. V ČR se hrubý roční výnos z nájmu pohybuje kolem 2–5 % z ceny nemovitosti (v Praze spíše 2–3 %, mimo Prahu klidně 4–5 %). To je tzv. hrubý nájemní výnos. Po odečtení nákladů (opravy, pojištění, daň) a hypotéky vám zůstává čistý zisk. K tomu připočtěme růst hodnoty – v posledních letech ceny letěly vzhůru, ale dlouhodobě se očekává spíše mírný růst kolem několika procent ročně. Celkový dlouhodobý výnos nemovitostí (nájem + růst ceny) se odhaduje kolem 4–6 % ročně.
• Starosti: Musíte se starat o nemovitost (údržba, opravy), komunikovat s nájemníky, případně řešit období neobsazenosti. Lze to svěřit správcovské firmě, ale to zase stojí část výnosu. Také nesete riziko, že nájemník nebude platit nebo nemovitost poškodí.

Přímá koupě a pronájem je aktivnější forma investování – vyžaduje čas a úsilí, ale dává vám plnou kontrolu nad majetkem. Je vhodná pro ty, kdo mají kapitál na vstup a chtějí se nemovitostem věnovat.

Nepřímé investice (fondy, REITs, crowdfunding)

Chcete těžit z výhod nemovitostí, ale nechcete sami vlastnit a spravovat byt? Existují nepřímé cesty:

• Nemovitostní fondy (podílové či ETF): Můžete koupit podílový list fondu, který vlastní portfolio nemovitostí nebo realitních společností. V ČR fungují např. fondy jako ČS nemovitostní, Conseq Realitní apod. Tyto fondy investují do kancelářských budov, obchodních center, logistických parků atd. Roční výnos se v posledních letech pohyboval kolem 3–5 %. Výhodou je, že nepotřebujete velký kapitál (fondy lze nakoupit od pár tisíc Kč) a nestaráte se o provoz. Nevýhodou bývá vstupní poplatek (1–3 %) a někdy dočasná omezená likvidita (fond může při turbulencech výplaty dočasně pozastavit). Celkově jsou ale realitní fondy oblíbené – nabízí stabilní výnosy a menší kolísání než akcie.
• REIT (Real Estate Investment Trust): Zahraniční obdoba – akciově obchodované společnosti, které vlastní a pronajímají nemovitosti. REITs vyplácejí vysoké dividendy (většinu zisku) a dají se snadno koupit přes brokera jako akcie. Př. Realty Income (ticker O) – známý americký REIT, měsíční výplata dividend. Český investor může REITy nakoupit přes brokera na US trzích, jen je třeba myslet na daň z dividend. REITs reagují na tržní podmínky – v době růstu sazeb ceny REIT klesají (protože rostou požadované výnosy investorů). To jsme viděli i v posledních dvou letech. Na druhou stranu, v roce 2025 s očekáváním stabilizace sazeb může dojít k oživení cen REIT akcií.
• Crowdfunding a P2P platformy: Novější cesta, která v ČR nabývá na popularitě. Realitní crowdfunding znamená, že se na financování jednoho projektu složí mnoho drobných investorů přes online platformu. U nás fungují platformy jako Investown, Upvest, Fundlift nebo Fingood. Umožní vám investovat třeba už od 500 Kč do konkrétního projektu (např. výstavba bytového domu) výměnou za podíl na zisku či fixní úrok. Výnosy mohou být lákavé (často 5–8 % p.a.), ale riziko je vyšší – pokud se projekt nezdaří nebo developer zkrachuje, můžete o peníze přijít. Je to tedy spíš doplněk portfolia pro odvážnější. Každopádně crowdfunding odstraňuje vysokou vstupní bariéru – kdokoliv se tak může podílet na realitní investici s malými částkami.

Nepřímé investice jsou vhodné, pokud nemáte velký kapitál nebo se nechcete vázat hypotékou. Umožní vám to participovat na realitním trhu pasivně. Můžete samozřejmě kombinovat více forem – například vlastnit jeden byt a zároveň mít něco v realitním fondu a vyzkoušet i menší investice přes crowdfunding pro diverzifikaci.

Další možnosti a strategie

• Developerské investice: Někdo s větším kapitálem může koupit nemovitost v horším stavu, zhodnotit ji rekonstrukcí a prodat (tzv. fix & flip strategie). To je ale pro zkušenější a vyžaduje to čas i znalosti trhu, stavebnictví atd. Začátečníkům se pouštět do developmentu či flipování obecně nedoporučuje, než získají zkušenosti s jednoduššími investicemi.
• Investice do pozemků: Koupě pozemku (např. zemědělské půdy nebo stavební parcely) může být zajímavá dlouhodobá investice. Pozemky nevyžadují téměř žádnou údržbu a jejich hodnota může výrazně vzrůst, pokud se v budoucnu změní v stavební (územní plán) nebo se v okolí rozvine infrastruktura. Nevýhodou je, že negenerují žádný průběžný příjem (pokud je zrovna nepronajímáte zemědělci) a může trvat roky, než se zhodnotí.
• Komerční nemovitosti: Pokročilejší investoři mohou uvažovat o koupi malého obchodního prostoru, kanceláře nebo třeba skladu k pronájmu. Výnosy z nájmu komerčních nemovitostí bývají vyšší než u bytů (klidně 6–8 % ročně), ale riziko taktéž (nájemci mohou krachovat, prostor může zůstat prázdný delší dobu). Pro začátečníka je jednodušší začít rezidenčním bytem – poptávka po bydlení je stabilnější.

Jak vidíte, možností je mnoho. Začátečník by si měl vybrat podle svých finančních možností a ochoty se věnovat správě. Nemáte-li miliony, nepřímé formy investování otevřou dveře do realit bez hypotéky. Pokud vás láká vlastnictví bytu, začněte třeba jednou malou garsonkou na pronájem, abyste si vyzkoušeli, co to obnáší.

Kolik kapitálu potřebujete?

Velkým tématem u realit je financování. Nemovitosti jsou drahé, takže jak na to, pokud nemám miliony? Dobrá zpráva je, že většina investorů využívá kombinaci vlastních úspor a hypotéky:

• Vlastní zdroje (akontace): Banky dnes typicky požadují, abyste měli alespoň 10–20 % ceny nemovitosti našetřeno a vložili je do koupě. Čím více, tím lepší podmínky hypotéky dostanete. Pokud tedy cílíte na byt za 2 miliony Kč, potřebujete cca 200–400 tisíc Kč vlastních peněz. U dražších nemovitostí (nad ~10 mil. Kč) už banky často chtějí i větší podíl vlastních zdrojů.
• Hypoteční úvěr: Zbytek ceny pokryje hypotéka. Banka vám peníze půjčí a vy je splácíte obvykle 20–30 let z nájmu a/nebo svých příjmů. Úrokové sazby hypoték v ČR se v roce 2025 pohybují kolem 5–6 % p.a. (dle fixace) – to je poměrně vysoko oproti době před pár lety, kdy byly 2–3 %. Vyšší sazby znamenají vyšší měsíční splátky, což snižuje čistý zisk z pronájmu. Je tedy potřeba dobře počítat, aby nájem pokryl splátku, nebo být připraven dotovat rozdíl z vlastních peněz.
• Příjem a bonita: Banka vám půjčí jen pokud prokážete dostatečný příjem na splácení. Pokud kupujete investiční byt, může započítat i budoucí příjem z nájmu do posouzení (ale spíše opatrně). Důležité je nemít už příliš jiných úvěrů. Začátečníci s první hypotékou většinou nemají problém, pokud mají stabilní zaměstnání.
• Rezerva: Kromě akontace byste měli mít ještě nějaké peníze bokem na vedlejší náklady – daň z nabytí (ta byla v ČR zrušena v 2020, což pomohlo), právní služby, případné opravy bytu, vybavení pro nájemníky atd. Doporučuje se mít aspoň 5–10 % ceny navíc na tyto účely. A také finanční rezervu, kdyby vypadl nájemník nebo nastala nečekaná oprava (např. kotle).

Shrnuto, úplně bez vlastních úspor se přímá investice dělá těžko. Ale nepotřebujete nutně celou cenu – hypotéka je mocný nástroj, který umožnil mnoha lidem stát se investory s relativně malým počátečním kapitálem. Pokud tolik úspor nemáte, zvažte zmíněné nepřímé formy (fondy, crowdfunding), kam lze dát klidně pár tisíc měsíčně a budovat si realitní portfolio postupně.

Aktuální situace na trhu v roce 2025

Pojďme se podívat, co se v roce 2025 děje na realitním trhu, zejména v České republice, protože načasování nákupu je pro investora důležité:

• Vývoj cen nemovitostí: Po mimořádném růstu cen bytů v letech 2020–2022 (často dvouciferné tempo) přišlo v roce 2023 výrazné ochlazení trhu. Vysoké hypotéční sazby a drahé energie snížily poptávku a ceny přestaly růst, místy i lehce klesly. Nicméně na začátku roku 2025 už ceny opět stoupají – podle analýz byly v 1. čtvrtletí 2025 nabídkové ceny starších bytů o 18 % vyšší než o rok dříve. Oživení táhne hlavně Praha (mezikvartálně +4 % u bytů, největší růst od jara 2024) a některá krajská města. Důvodem je, že kupující se začali smiřovat s vyššími sazbami a nechtějí dále odkládat nákupy. Pro rok 2025 odborníci očekávají spíše mírný růst cen kolem 5 % ročně, žádný dramatický propad se nekoná.
• Rents (nájmy): Nájemné v posledním roce výrazně vzrostlo, protože mnoho lidí kvůli drahým hypotékám zůstalo raději v nájmu. V Praze i dalších městech stouply nájmy dvouciferným tempem a v roce 2025 se čeká další růst nájmů (byť pomalejší) ruku v ruce s cenami bytů. To je pro investory pozitivní – vyšší nájemné zlepšuje výnos z pronájmu.
• Úrokové sazby hypoték: Jak zmíněno, sazby jsou okolo 5–6 %. ČNB na konci 2024 srazila repo sazbu ze 7 % na 4 %. Banky začaly mírně zlevňovat hypotéky, ale stále jsou nejdražší za posledních ~10 let. Letos by mohly sazby hypoték klesnout k ~4 % ke konci roku, pokud inflace zůstane nízká. Každé procento dolů u sazby výrazně zlepšuje dostupnost – spousta lidí nákup odložila a čeká na levnější hypotéky. Dá se tedy předpokládat, že pokles sazeb vyvolá další vlnu poptávky a může tlačit ceny nemovitostí vzhůru. Pro investora může být chytré poohlížet se po nemovitosti nyní, dokud jsou sazby ještě vyšší (ceny jsou o něco níže, méně konkurence), s tím, že refinancování za lepší sazbu za pár let mu zlepší cash-flow.
• Nabídka nemovitostí: Developerská výstavba v posledních dvou letech zpomalila kvůli drahým vstupům a nejistotě. V některých lokalitách tak začíná být nedostatek nových bytů. To může dál podporovat růst cen u kvalitních nemovitostí – jednoduše není na trhu přetlak nabídky. Naproti tomu starší nemovitosti v horším stavu jsou chvílemi hůře prodejné (kupující preferují ty, kam není nutné hned investovat do rekonstrukce). To může být příležitost: koupit levněji starší byt a postupně ho vylepšit.
• Regulace a trendy: Stát uvažuje o podpoře nájemního bydlení, v Praze se mluví o městském nájemním bydlení, což by ale byly spíše jednotky procent trhu. Pro investory nepříznivé by bylo zavedení regulace nájmů nebo zvýšení daní – aktuálně nic takového v legislativě neprošlo, ale je to téma k sledování. Trendem jsou také energetické úspory – nájemníci i kupci se více ptají na energetickou náročnost budov (štítky). Investice do zateplení či solárů může zvýšit atraktivitu nemovitosti do budoucna.

Celkově trh s nemovitostmi v ČR v roce 2025 ožil po slabším období. Ceny opět rostou, což potvrzuje, že realitní trh je odolný. Pro investora to znamená, že čekat na “propad cen” se nemusí vyplatit – ten možná vůbec nepřijde v horizontu, kdy byste chtěli nakoupit. Na druhou stranu, růsty jsou nyní mírnější, takže je prostor hledat dobré nabídky a usmlouvat cenu. Vždy platí, že vydělává se při nákupu – koupit za dobrou cenu je základem úspěchu.

Podle společnosti Knight Frank by v roce 2025 mohly byty zdražit o dalších 5–10 %. Pokud se tato předpověď naplní, nemovitosti koupené dnes mohou už za rok stát o něco více. To však samozřejmě záleží na lokalitě a typu – nemovitosti v žádaných lokalitách (centrum velkých měst, blízko budoucího metra apod.) porostou rychleji než ty na odlehlém venkově.

Na co si dát pozor (rizika investování do nemovitostí)

I když nemovitosti působí jako bezpečný přístav, každý investor by měl vnímat možná rizika a nevýhody:

• Nízká likvidita: Nemovitost nelze prodat okamžitě za plnou cenu. Proces prodeje trvá týdny až měsíce (nalezení kupce, vyřízení papírů). Když nutně potřebujete peníze, můžete být nuceni prodat pod cenou. Proto do nemovitostí neinvestujte peníze, které byste mohli náhle potřebovat.
• Koncentrované riziko: Koupě jedné nemovitosti často spolkne většinu investičního kapitálu běžného člověka. Vše vsadíte na jednu kartu – na jeden byt v jedné lokalitě. Když se něco stane (ztratí atraktivitu lokalita, přijde povodeň, nový zákon o nájemném), vaše portfolio to silně zasáhne. Diversifikace v rámci nemovitostí je těžší (pokud nemáte na více bytů). Alternativou je kombinovat fyzickou nemovitost s realitním fondem, abyste riziko trochu rozložili.
• Starosti s nájemníky: Pronajímat nemovitost znamená řešit praktické problémy – shánění spolehlivých nájemníků, vybírání nájmů, opravy vybavení, někdy vymáhání dluhů. Ne vždy to jde hladce. Někdy narazíte na problémové nájemníky, kteří neplatí nebo ničí vybavení. Proto je dobré být pečlivý při výběru (prověřovat reference, pracovní smlouvu apod.) a mít dobře napsanou nájemní smlouvu. Také se vyplatí pojistit si nemovitost i odpovědnost nájemce.
• Neočekávané výdaje: I nová nemovitost potřebuje údržbu. U staršího domu či bytu mohou vyskočit velké investice – nový kotel, střecha, rozvody. Tyto capex (kapitálové výdaje) mohou na pár let zhltnout většinu výnosů z nájmu. Je nutné s tím počítat a z nájmů si dávat část stranou na rekonstrukce. Pokud kupujete byt v domě, zjistěte si, jaký je fond oprav a jaké opravy SVJ plánuje.
• Regulatorní riziko: Stát může změnit podmínky – například zrušení daňového osvobození po 5 letech, zavedení daně z nájmu (aktuálně je nájem normálně daněn jako příjem), strop na zvyšování nájemného apod. Tyto zásahy nejsou časté, ale nejsou nemožné. Investoři do nemovitostí by měli sledovat legislativní vývoj.
• Kolísání cen a úroků: Ačkoli dlouhodobě ceny rostou, v kratších periodách mohou klesnout nebo stagnovat. Kdo kupoval na vrcholu v 2008, dočkal se poklesu a návrat na původní cenu trval ~5 let. Teoreticky to může nastat zas. Také úroky hypoték mohou nečekaně vystřelit vzhůru jako v roce 2022 – pak se investice může přechodně stát zápornou (nájem nepokryje splátku). Buďte tedy připraveni, že ne vždy to bude jen růžové. Dlouhodobě ale nemovitosti vynášejí, jak potvrzují experti – i když jsou momentálně drahé, vyplatí se s nimi počítat v portfoliu.

Klíčové je kupovat s rozvahou: dobře si spočítat výnosy a náklady, zvážit rizika, nepřecenit své finanční síly. Nepodlehněte dojmu, že “na nemovitostech nelze prodělat” – lze, pokud koupíte předraženě nebo s nevýhodnými podmínkami. Ale při dodržení zásad opatrnosti je riziko relativně nízké a výhled odměny solidní a stabilní.

Tipy pro nové investory do nemovitostí

Na závěr několik praktických doporučení, pokud se chystáte udělat svůj první krok do světa realitních investic:

• Lokalita je zásadní: Staré přísloví “location, location, location” platí. Raději průměrný byt v top lokalitě (centrum města, u parku, blízko MHD) než luxusní byt v zanedbané čtvrti. Dobrá adresa přiláká nájemníky i kupce v budoucnu. Sledujte rozvojové plány – třeba plánovaná stanice metra výrazně zvýší cenu lokality.
• Začněte menší nemovitostí: Pro první investici je ideální malý byt 1+kk nebo 1+1. Snadno se pronajímá (cílovka jsou mladí lidé, singles) a vstupní investice není tak vysoká. Luxusní velký byt může mít problém najít nájemníka schopného platit vysoký nájem.
• Vyjednávejte o ceně: Nebojte se smlouvat. Trh už není tak přehřátý jako před pár lety, takže u řady nemovitostí je prostor dostat slevu. Pokud vidíte, že byt je déle v nabídce, zkuste navrhnout nižší cenu. Každé ušetřené procento na vstupu zlepší výnosnost.
• Důkladná prohlídka a prověření: Před koupí si nemovitost důkladně prohlédněte (ideálně s odborníkem). Zkontrolujte stav elektroinstalace, vlhkost, okna, stav domu. Podívejte se do účetnictví SVJ (dluhy, fond oprav). Ověřte, že na nemovitosti neváznou právní závady (věcná břemena, exekuce). Lepší strávit čas prověřením, než koupit problém.
• Myslete na pojištění: Hned po koupi si sjednejte pojištění nemovitosti (kryje škody na stavbě – např. vytopení, požár) a také pojištění odpovědnosti pronajímatele (kdyby váš byt vytopil sousedy apod.). Stojí to pár tisíc ročně a ochrání vás to před velkými ztrátami.
• Neváhejte využít odborníky: Pokud si nejste jisti nastavením nájmu či právními záležitostmi, poradťe se s realitním odborníkem nebo právníkem. Nájemní smlouva stažená z internetu může obsahovat chyby – právník vám ji upraví na míru. Realitní makléř zase poradí s tržní výší nájmu a výběrem nájemníka. Lepší zaplatit jednorázově za radu, než řešit následné potíže.

Investování do nemovitostí je běh na dlouhou trať – nestanete se přes noc boháčem, ale postupně si budujete hodnotný majetek. Jak potvrzuje i ekonom Vladimír Pikora, nemovitosti patří spolu s akciemi a zlatem k nejvýnosnějším dlouhodobým investicím. I když jsou dnes ceny vysoké, časem se investice vyplatí. Klíčem je vybírat chytře, nepřepálit rozpočet a být trpělivý.

Zejména pro začátečníky může být přívětivé začít s pasivnější formou (třeba podílový nemovitostní fond), a mezitím si šetřit na přímou koupi první nemovitosti. Jakmile se stanete vlastníkem, získáte cenné zkušenosti, které pak můžete využít při rozšiřování portfolia – ať už koupí dalšího bytu, nebo třeba vstupem do větších projektů.

Investice do nemovitostí v roce 2025 nabízí kombinaci osvědčené stability a nových moderních možností (crowdfunding, REITs). Ať zvolíte jakoukoli cestu, důležité je začít podle svých možností a postupně nabírat zkušenosti. Za pár let můžete mít z jednoho malého bytu slušný pasivní příjem nebo zhodnocení, a to je pro finanční nezávislost cenný krok. Nezapomeňte diverzifikovat i mimo realitní sektor a udržovat zdravou finanční bilanci. Pak vám nemovitosti mohou sloužit jako pevný základ vašeho investičního portfolia na dlouhá léta.